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2024 年，南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出三大顯著特征：穩(wěn)地產(chǎn)政策力度空前、市場階段性企穩(wěn)向好、觀望情緒調(diào)整為入市情緒。
從克而瑞數(shù)據(jù)來看，一二手房成交合計規(guī)模呈趨穩(wěn)態(tài)勢，特別是在 11 月與 12 月這兩個關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)，整體成交規(guī)模顯著超越同期水平，直觀反映市場需求依然堅實(shí)，隨著政策效應(yīng)釋放，市場活躍度得到有效提升。
數(shù)據(jù)來源：cric
政策調(diào)控的持續(xù)深化、市場需求結(jié)構(gòu)的動態(tài)變化以及行業(yè)競爭的日益激烈等多重因素相互交織，給房企的生存與發(fā)展帶來了巨大壓力。
率先認(rèn)識到傳統(tǒng)發(fā)展模式的局限性，以創(chuàng)新為驅(qū)動契機(jī)，深挖市場需求的房企，于變局中開新局，在2024年逆勢中保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)業(yè)績規(guī)模和企業(yè)價值的提升。
榜單發(fā)布
本次克而瑞南京發(fā)布《2024年1-12月南京房企銷售TOP20》，從全口徑、權(quán)益、流量三大維度，客觀展現(xiàn)房企的投資決策力、資金實(shí)力與營銷能力。
保利發(fā)展（171.86億元）、招商蛇口（146.18億元）、華發(fā)股份（122.25億元）榮登全口徑榜TOP3；
保利發(fā)展（125.25億元）、招商蛇口（92.58億元）、華發(fā)股份（64.15億元）摘得權(quán)益榜冠、亞、季軍位置；
保利發(fā)展（146.60億元）、華發(fā)股份（105.34億元）、招商蛇口（103.44億元）據(jù)守流量榜前三甲。
全口徑榜
權(quán)益榜
流量榜
項(xiàng)目榜
榜單解讀
01
市場份額加速向頭部聚集，中后部房企覓差異化優(yōu)勢
在行業(yè)格局演變的進(jìn)程中，市場份額正顯著地向頭部房企進(jìn)一步集中。
其中，處于第一梯隊的 TOP3 房企表現(xiàn)尤為突出，流量金額榜中保利發(fā)展、華發(fā)股份以及招商蛇口憑借卓越的綜合實(shí)力，持續(xù)占據(jù)市場前三甲的穩(wěn)固地位。這三家頭部房企市場占有率更是攀升至 24.01%，通過與 2023 年同期數(shù)據(jù)對比，實(shí)現(xiàn)了約 3.26 個百分點(diǎn)的同比增幅。
TOP4 - 10 位的房企同樣呈現(xiàn)出積極的變化態(tài)勢，盡管相較于 TOP3 房企，其規(guī)模效應(yīng)存在一定差異，但市場份額集中度依然實(shí)現(xiàn) 0.31 個百分點(diǎn)的增長。
中后部梯隊的房企面臨著更為嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)。在市場份額向頭部集中的大趨勢下，中后部梯隊房企的市場份額相應(yīng)減少至 16.07%，揭示了行業(yè)資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集的發(fā)展態(tài)，如何在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境中，尋找差異化競爭優(yōu)勢，提升企業(yè)核心競爭力，將是其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。
02
年度房企格局分層，百億引領(lǐng)，五十競逐，三十爭毫厘
本年度房企排名格局中，呈現(xiàn)出層次分明的梯隊分布特征。處于第一梯隊全口徑金額破百億大關(guān)的房企，共有3家，分別為保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份。憑借自身在市場資源整合、品牌影響力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力等多方面的綜合優(yōu)勢，占據(jù)了行業(yè)的領(lǐng)先地位。
金額處于 50 - 100 億元區(qū)間的梯隊里，有4家房企上榜，分別是金基集團(tuán)、萬科企業(yè)、中國金茂、綠城中國。這一梯隊的房企在市場中通過精準(zhǔn)的市場定位、獨(dú)特的產(chǎn)品策略以及優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，在一定程度上穩(wěn)固了自身的市場份額。
而 30 - 50 億元這一銷售金額梯隊的競爭態(tài)勢尤為激烈，此區(qū)間內(nèi)共有10家房企，房企之間的位次變化極為微妙，部分房企的位次變化額甚至小于 0.1 億元，本年度全口徑上榜門檻為28.84 億元。
03
產(chǎn)品力定乾坤，多強(qiáng)爭流，現(xiàn)象級項(xiàng)目領(lǐng)市場新局
在 2024 年的南京市場中，產(chǎn)品力已然躍升為投拓和兌現(xiàn)未來銷量的核心競爭力，是市場博弈中的關(guān)鍵 “底牌” 與 “王牌”。
這一年，南京涌現(xiàn)出諸多現(xiàn)象級項(xiàng)目，綠城華發(fā)?金陵月華以51.21 億元的穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)項(xiàng)目金額榜榜首之位，與后續(xù)項(xiàng)目拉開了顯著差距。其持續(xù)熱銷的態(tài)勢，一度有力帶動了豪宅市場的復(fù)蘇。
從年度套數(shù) TOP20 榜單來看，含“?！绷扛哌_(dá)30%，旗下的保利荷雨瑧悅與保利燕璟和頌在套數(shù)榜上一舉包攬前兩名，保利荷雨瑧悅同時在面積榜上也穩(wěn)居首位，充分彰顯保利發(fā)展深厚的品牌底蘊(yùn)以及精準(zhǔn)的市場運(yùn)營策略。
科學(xué)園的熱盤璀璨璟園表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)，憑借準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計，在江寧區(qū)的成交面積和套數(shù)排名中均牢牢占據(jù)榜首之位，在全市套數(shù)榜中也成功躋身 TOP3。
專家點(diǎn)評
趙靜波
克而瑞南京機(jī)構(gòu)總經(jīng)理
2024年，整體房地產(chǎn)市場仍舊處于盤整階段。南京前三季度延續(xù)低位走勢，市場量價同比表現(xiàn)偏弱。四季度在中央一系列利好政策刺激和定調(diào)下，市場止跌回穩(wěn)跡象凸顯。
從數(shù)據(jù)端來看，雖南京新房市場同比2023年仍舊呈現(xiàn)較大跌幅，但結(jié)合二手房成交表現(xiàn)來看，整體市場需求仍在。2024年在房企營銷端發(fā)力以及產(chǎn)品端不斷迭代創(chuàng)新下，新房成交占比呈現(xiàn)逐步回升趨勢。
在高產(chǎn)品力及價格回歸市場邏輯的雙規(guī)驅(qū)動下，新房逐步贏回客戶置業(yè)青睞度。典型如江心洲賢坤花園主動的準(zhǔn)現(xiàn)房定制化產(chǎn)品，河西、江寧、江北等核心片區(qū)的四代住宅產(chǎn)品涌現(xiàn)，以客戶需求為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品打造的高進(jìn)階，最終帶來銷售端的亮眼表現(xiàn)。
從熱銷項(xiàng)目分析來看，前期精準(zhǔn)定位、匹配客戶需求的產(chǎn)品打造，優(yōu)質(zhì)板塊充足的客戶儲備以及契合目標(biāo)客群價格承受力等諸多因素缺一不可。
在激烈的市場競爭環(huán)境下，頭部房企也在不斷通過優(yōu)化自身戰(zhàn)略布局、提升運(yùn)營管理效率等方式，積極拓展市場份額，鞏固自身市場地位。
未來，謹(jǐn)慎精準(zhǔn)布局，敏銳感知需求變化，及時調(diào)整戰(zhàn)略打法及產(chǎn)品輸出的房企，方能穩(wěn)中求進(jìn)。
企業(yè)點(diǎn)評
保利發(fā)展
2024年保利發(fā)展自3月起牢牢占據(jù)南京權(quán)益、全口徑、流量三大銷售金額榜單首位，不斷超越自我，鑄就熱銷傳奇。
三大口徑同超百億問鼎，唯此一家；年度項(xiàng)目金額榜&套數(shù)榜TOP5勇奪 3 席，半壁江山在握；單盤超 23 億項(xiàng)目，保利獨(dú)占60%；南京每成交十套新房，必有一套保利出品。
2024年保利發(fā)展火力全開，荷雨瑧悅、文璟和頌、博雅和著銷售金額均超20億強(qiáng)勢進(jìn)入銷售金額榜單前五席，燕璟和頌及璟上入圍銷售套數(shù)、面積榜單前十，多點(diǎn)開花，捷報頻傳。
荷雨瑧悅，以全新的“瑧悅”系產(chǎn)品，贏得客戶高度認(rèn)可，以8.09萬方，775套的優(yōu)秀成績奪得年度成交面積、套數(shù)雙料冠軍。
文璟和頌及博雅和著分別以26.72億、23.16億位列全市銷售金額第三位、第五位；南部新城作為保利發(fā)展重點(diǎn)布局板塊，其2024年市占率達(dá)33%（全口徑），持續(xù)領(lǐng)跑板塊市場。
燕璟和頌以619套、6.56萬方的成績位列全市成交套數(shù)第二位、成交面積第三位，延續(xù)23年的銷售傳奇。
璟上以521套、5.33萬方的成績位列全市成交套數(shù)第五位、成交面積第八位，接棒燕璟和頌繼續(xù)領(lǐng)跑城北市場。
江韻瑧悅作為江核樓市黑馬10月中旬首開，以全新的第四代住宅結(jié)合“瑧悅”系的優(yōu)勢，奪得11月江核板塊銷售金額冠軍，12月亞軍。
年關(guān)將至，2024年保利發(fā)展宛如定海神針持續(xù)領(lǐng)跑市場，以更為優(yōu)異的產(chǎn)品和營銷策略持續(xù)獲得客戶信賴，2025保利發(fā)展將繼續(xù)前行，再創(chuàng)佳績。
招商蛇口
招商蛇口作為全面布局的綜合性領(lǐng)軍者，始終錨定穩(wěn)健經(jīng)營主線，視其為企業(yè)發(fā)展的基石與靈魂。于此主線下，企業(yè)堅定不移專注提升產(chǎn)品力，以精益求精之心雕琢每個項(xiàng)目。2024年，在南京房企激烈的競爭格局中，招商蛇口憑借深厚底蘊(yùn)與強(qiáng)大實(shí)力，在業(yè)績榜單上大放異彩。權(quán)益、全口徑指標(biāo)均穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)TOP2之位，流量金額位列TOP3，淋漓盡致地展現(xiàn)出其強(qiáng)勁實(shí)力。
招商蛇口深悟“好房子”的價值真諦，始終將品質(zhì)奉為搶占市場的首要利器。江寧科學(xué)園璀璨璟園2023年7月首開即為區(qū)域銷冠，今年同樣延續(xù)熱銷，成交面積、套數(shù)均位列2024年江寧區(qū)TOP1。在當(dāng)下市場深度調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，能取得這般突破重重發(fā)展桎梏的成績，實(shí)在難能可貴。
進(jìn)入四季度，招商蛇口再度驚艷市場。其頂奢TOP級住宅產(chǎn)品——“序”系首進(jìn)南京，憑借硬核地段、強(qiáng)大品牌以及前沿產(chǎn)品，成功觸動新街口和龍江“老錢”圈層的鐘情之心。創(chuàng)新性的“垂直會所”概念，更是為項(xiàng)目增添獨(dú)特魅力，收獲高度評價，實(shí)現(xiàn)首開即熱銷的佳績。與此同時，引入招商頂級序系服務(wù)，業(yè)主可享受無微不至的管家式服務(wù)。以精細(xì)化高標(biāo)準(zhǔn)，為“四代宅”提供售后保障。
在南京“三十而立”的招商蛇口，篤定深耕這座城，厚積薄發(fā)的它，憑借不斷迭新、持續(xù)進(jìn)階的品牌力、產(chǎn)品力與兌現(xiàn)力，為南京注入源源不斷的蓬勃能量。
華發(fā)股份南京公司
2024年，華發(fā)股份在穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，完成厚積薄發(fā)的華麗轉(zhuǎn)身。歷時7年躍升至南京TOP3梯隊，迅猛的攀升速度與驚人的發(fā)展?jié)撃?，展現(xiàn)領(lǐng)先行業(yè)的實(shí)力，這不僅源于精準(zhǔn)戰(zhàn)略、高效運(yùn)營，更在于其深耕的決心，華發(fā)股份7年15盤，盡顯深耕細(xì)作之廣度與深度。
與此同時，華發(fā)股份積極學(xué)習(xí)頭部房企多維度的先進(jìn)理念與成熟經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)對知識的快速內(nèi)化，進(jìn)而推動自身綜合能力的迅速迭代與升級 。
華發(fā)股份2024 年在新盤上，實(shí)現(xiàn)全面性的業(yè)績突破，金陵月華（榮膺南京年度成交金額冠軍）、嘉和華府（江寧板塊成交金額 TOP1）、鐘山峰景（老城東成交套數(shù)TOP1）、四季雅筑（燕子磯120㎡以上三冠王）、鉑萃云灣（百家湖三冠王）等，成績奪目。在交付上，旗下五盤——華發(fā)美的云筑、金隅華發(fā)紫京四季、華發(fā)四季雅筑、晴翠四季（徐州）、頤和四季府（合作開發(fā)）順利交付，實(shí)現(xiàn)到訪交付率高達(dá) 99.9%，彰顯行業(yè)標(biāo)桿實(shí)力 。
華發(fā)股份的核心競爭力，在于其立足于行業(yè)發(fā)展的前沿，深入研究并系統(tǒng)性構(gòu)建了行業(yè)未來的發(fā)展藍(lán)圖。如南京今年的現(xiàn)象級項(xiàng)目——金陵月華，首開60天即問鼎全市年度金額TOP1、于頂豪（1300 萬以上）市場以 40% 份額斷層領(lǐng)先；嘉和華府龍年首個搖號盤，蟬聯(lián)江寧金額榜首，穩(wěn)居年度銷售金額榜TOP4；華發(fā)股份旗下項(xiàng)目一系列刷新行業(yè)紀(jì)錄的熱銷佳績，如春雷震撼喚醒南京房地產(chǎn)市場，市場在“紅盤強(qiáng)勁效應(yīng)”下出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。
華發(fā)股份將“穩(wěn)”字深度融入企業(yè)運(yùn)營的各個層面，未來在南京將以穩(wěn)健的步伐不斷拓展邊界，持續(xù)進(jìn)擊深耕，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與城市的共生共榮。
金基集團(tuán)
金基集團(tuán)以深耕之姿，在沉淀中不斷創(chuàng)新求變，始終堅守品質(zhì)至上的理念，在南京房地產(chǎn)行業(yè)中穩(wěn)健領(lǐng)跑。2024 年，金基集團(tuán)憑借深厚的品牌底蘊(yùn)、精準(zhǔn)的市場策略以及過硬的產(chǎn)品實(shí)力，在權(quán)益、全口徑、流量銷售金額榜中均穩(wěn)占 TOP4之位，全方位彰顯行業(yè)領(lǐng)軍者的雄厚實(shí)力。
在 2024 年的戰(zhàn)略版圖中，金基集團(tuán)以前瞻性的視野和果敢的決策力，積極投身于城市核心土地資源的布局。相繼競得紫金山 G02 地塊、鼓樓龍江 G16 地塊，強(qiáng)勢落子城市核心地段。
與此同時，金基集團(tuán)秉持合作共贏理念，攜手合作伙伴共同開發(fā)小行 G12 地塊、鼓樓濱江 G51 地塊，持續(xù)聚焦城市高價值板塊，逐步構(gòu)建起一個全面覆蓋城市核心改善板塊的戰(zhàn)略布局，為城市人居的升級注入強(qiáng)勁動力。
在產(chǎn)品打造領(lǐng)域，金基集團(tuán)持續(xù)向更高層次進(jìn)階，如備受矚目的紫金山 G02 項(xiàng)目，將以金基高端住宅產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)為基底，在既有園居理念上，融合全新四代住宅的先進(jìn)理念，為金陵因山定制主城低密名園墅居。而鼓樓濱江 G51 地塊，則由金基集團(tuán)與綠城強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，攜手共建。兩大行業(yè)翹楚的攜手，無疑是品牌影響力與產(chǎn)品品質(zhì)的雙重疊加，加上鼓樓龍江稀缺上新項(xiàng)目——金基·瓏樾府，都讓市場對于金基待上市項(xiàng)目有了更深的期待。
作為南京城市人居的引領(lǐng)者，金基集團(tuán)近期再次以戰(zhàn)略眼光，與華為終端有限公司簽約，將智慧與科技融入住宅，打破傳統(tǒng)居住模式的邊界，未來或?qū)㈤_創(chuàng)智慧人居的全新紀(jì)元。
中海地產(chǎn)
2024年全國樓市震蕩修復(fù)，銷售市場繼續(xù)承壓。復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，中海地產(chǎn)踐行央企擔(dān)當(dāng)，不斷迭代自身產(chǎn)品力，在亂流中奮力前行。
中海地產(chǎn)深耕南京22載，始終堅持與城市同頻發(fā)展。作為大型央企，中海地產(chǎn)以高質(zhì)量發(fā)展為核心理念，從河西奧體、江北核心區(qū)、鼓樓濱江、新玄武、到城北燕子磯、城南雨核、江寧方山等板塊，后重回河西。中海緊跟市場和客戶的步伐，不斷打造匹配度高的產(chǎn)品與城市共生長。
2024年，“北上南深” 頂線作品「玖序系」高光入場。中海地產(chǎn)秉持深度參與南京城市運(yùn)營的理念，不惜增加大量成本推翻原有規(guī)劃，積極推進(jìn)中海江南玖序第四代住宅的設(shè)計調(diào)整，致力于為市場及客戶帶來更加美好的居住體驗(yàn)，最終帶來熱銷的市場表現(xiàn)。
與此同時，產(chǎn)品兌現(xiàn)力方面中海地產(chǎn)也表現(xiàn)不俗。江北核心區(qū)中海觀江樾項(xiàng)目延續(xù)中海地產(chǎn)一貫的強(qiáng)交付力呈現(xiàn)，憑借高產(chǎn)品兌現(xiàn)力及客戶滿意度獲得市場及客戶認(rèn)可。產(chǎn)品及交付雙軌驅(qū)動，促進(jìn)品牌影響力的提升。
中海地產(chǎn)憑借優(yōu)質(zhì)的品牌口碑和優(yōu)秀的產(chǎn)品塑造能力，2024年在南京實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑45.25億元的銷售業(yè)績，位列全市房企TOP6。
歷久方能彌新，正如中海企業(yè)價值所述：客戶為本、品質(zhì)保障、價值創(chuàng)造，在市場深度調(diào)整期里堅定客戶導(dǎo)向，尊重市場和不斷進(jìn)行產(chǎn)品迭代，終將走出獨(dú)立行情。
本文僅為個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)
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