新華報(bào)業(yè)網(wǎng)
2月28日晚7時(shí)許，長(zhǎng)江路與估衣廊交叉口，一輛輛汽車(chē)如長(zhǎng)龍般蜿蜒排列，緩緩向前挪移，等待進(jìn)入南京德基廣場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)。
幾乎同一時(shí)間，新街口地鐵站7號(hào)口，熙熙攘攘的人群似潮水般涌出，流動(dòng)的方向同樣指向南京德基廣場(chǎng)。
2024年，南京德基廣場(chǎng)“爆賣(mài)”245億元，超越此前的全國(guó)高端商業(yè)“銷(xiāo)冠”北京SKP，首次登頂全球單體商場(chǎng)“新店王”。
在充滿(mǎn)變數(shù)與挑戰(zhàn)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，南京既有德基廣場(chǎng)這座“高峰”，也有元通商圈、百家湖商圈等“高原”。伴隨著新興板塊的發(fā)展，商業(yè)加速布局，外資品牌、連鎖品牌入駐為市場(chǎng)注入新活力。
近日，《南京觀察》記者走進(jìn)各大商圈，探尋商業(yè)版圖煥新帶來(lái)的城市新引力。
德基登頂，百花齊放
南京德基廣場(chǎng)年銷(xiāo)售245億元是什么概念？這意味著，該商場(chǎng)平均每天銷(xiāo)售額超6712萬(wàn)元，每個(gè)小時(shí)賣(mài)近280萬(wàn)元，每分鐘賣(mài)4萬(wàn)多元。
北京SKP自2011年登頂國(guó)內(nèi)商場(chǎng)銷(xiāo)售額第一寶座后，已蟬聯(lián)中國(guó)“店王”十三年；2020年，超越倫敦哈羅德百貨，登頂全球“店王”。有業(yè)內(nèi)人士透露，該商場(chǎng)去年銷(xiāo)售額同比下降17%，回落至220億元區(qū)間，“讓座”南京德基廣場(chǎng)。
據(jù)公開(kāi)信息，南京德基廣場(chǎng)2022年和2023年的銷(xiāo)售額分別為210億元和239億元，已連續(xù)三年處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這個(gè)屢屢在全國(guó)商業(yè)世界創(chuàng)下新高的城市綜合體已經(jīng)成為南京乃至全國(guó)商業(yè)綜合體的風(fēng)向標(biāo)。
德基“一騎絕塵”向前沖，百年新街口煥發(fā)新生機(jī)。上個(gè)周末，新街口各大商場(chǎng)內(nèi)，目之所及，人流如織。中午時(shí)分，南京新百某快消品牌店內(nèi)排起結(jié)賬長(zhǎng)龍，不少買(mǎi)單結(jié)束的年輕人“鉆入”負(fù)一樓繼續(xù)尋覓美食。
“新街口商圈不少商場(chǎng)節(jié)假日單日客流量突破10萬(wàn)人次已是常態(tài)。”南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)馮憲法說(shuō)，新街口也是目前全國(guó)唯一一個(gè)擁有4個(gè)年銷(xiāo)售額超40億元百貨購(gòu)物中心的商圈。
距新街口十公里遠(yuǎn)的元通商圈，人氣也在迅速拉升。2月26日，華采天地五樓，南京金融城白領(lǐng)何楠楠中午12點(diǎn)半到達(dá)Ameigo梅果·云貴川bistro時(shí)，前面有12桌，需要等位30分鐘以上，和朋友“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”4樓濱壽司，服務(wù)員正喊到176號(hào)，而她們?nèi)〉降奶?hào)是192號(hào)。2024年，華采天地餐飲營(yíng)業(yè)額同比增幅約30%。
華采天地沒(méi)有重奢店鋪，卻經(jīng)?？梢钥吹搅嘀莩奁反庸涑缘南M(fèi)者，客流來(lái)自一街之隔的南京IFC。這一去年1月7日試營(yíng)業(yè)的重奢商場(chǎng)是南京第二座重奢商場(chǎng)，也是繼香港、上海之后，新鴻基地產(chǎn)旗下的第3個(gè)IFC項(xiàng)目，首年銷(xiāo)售額突破30億元。
“南京IFC的開(kāi)業(yè)提升了整個(gè)元通商圈的曝光量?！比A采天地副總經(jīng)理葛媛園坦言，南京IFC試營(yíng)業(yè)當(dāng)天，華采天地客流量突破7萬(wàn)人次，是去年商場(chǎng)單日客流量最大的一天。兩家商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)互補(bǔ)互促，河西的客群實(shí)現(xiàn)了從日常到奢侈品消費(fèi)的全覆蓋。
南京的商業(yè)新勢(shì)力也表現(xiàn)不俗。百家湖商圈坐擁景楓中心、百家湖1912、江寧金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、21世紀(jì)太陽(yáng)城等綜合體，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是南京的“第一新興商圈”，去年，該商圈內(nèi)景楓中心全年銷(xiāo)售額突破42.8億元，成為南京又一“40億+”商業(yè)地標(biāo)。
雨花萬(wàn)象天地去年底開(kāi)業(yè)以來(lái)，日均客流量超35000人次，周末、節(jié)假日還要翻番，部分餐飲店鋪翻臺(tái)率每晚可達(dá)9次。2023年底開(kāi)業(yè)的城北萬(wàn)象匯年客流量預(yù)估超2000萬(wàn)人次，常年位居高德地圖區(qū)域購(gòu)物中心排行榜NO.1，是當(dāng)之無(wú)愧的邁燕商圈的核心。
從新街口的標(biāo)桿引領(lǐng)到元通、百家湖等新興商圈崛起，再到城北、雨花等區(qū)域的商業(yè)配套完善，南京的商業(yè)版圖正在經(jīng)歷深刻變革。
世邦魏理仕南京戰(zhàn)略顧問(wèn)部主管王飛觀察到，南京商業(yè)綜合體的空置率在同類(lèi)城市中最低，不僅主流商圈積極導(dǎo)入資源，一些主理人也選擇在特色街巷落地生根，供給側(cè)的活躍度一定程度反映了南京商業(yè)市場(chǎng)的繁榮度。
超越商業(yè)，擁抱變化
咨詢(xún)公司貝恩發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年中國(guó)內(nèi)地個(gè)人高端消費(fèi)品市場(chǎng)銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)下降18%—20%。該報(bào)告還指出，2024年境外高端消費(fèi)外流加劇，境外消費(fèi)占比升至40%。
在奢侈品市場(chǎng)遇冷的大背景下，南京德基廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)布局更加多元化。其負(fù)一層與地鐵相連，既有快消時(shí)尚品牌，也有國(guó)潮、先鋒時(shí)尚、都市戶(hù)外、買(mǎi)手店等，以高奢作為“基本盤(pán)”，向更下沉式的消費(fèi)習(xí)慣貼近，滿(mǎn)足不同階層消費(fèi)者的需求。
“2024年，我們推動(dòng)廣場(chǎng)內(nèi)113家品牌店鋪更新，占整個(gè)廣場(chǎng)全部品牌近三成?！蹦暇┑禄鶑V場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，重視年輕客群的消費(fèi)需求，廣場(chǎng)內(nèi)近七成為面向年輕客群的消費(fèi)品牌，在店鋪設(shè)計(jì)和貨品配置上也著重契合年輕客群的消費(fèi)偏好。
在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，許多人用“生活美學(xué)空間”來(lái)形容南京德基廣場(chǎng)?；ㄙM(fèi)數(shù)千萬(wàn)元打造的七個(gè)衛(wèi)生間被稱(chēng)為“廁所界的愛(ài)馬仕”，成為眾多游客在南京的必去打卡點(diǎn)之一。全球首個(gè)開(kāi)在高奢商場(chǎng)的博物館持續(xù)上演“為一座館，去一座城”。南京德基廣場(chǎng)已不只是一座商場(chǎng)，而是具備了文化、娛樂(lè)、休閑等多種功能的復(fù)合公共空間。
從“空間社交”的獨(dú)特屬性來(lái)重構(gòu)消費(fèi)場(chǎng)景，南京越來(lái)越多的商業(yè)綜合體以“超越商業(yè)”的視角探索生活的無(wú)限可能。
春節(jié)期間，雨花萬(wàn)象天地戶(hù)外街區(qū)紅紅火火的“發(fā)”字鋪滿(mǎn)百米長(zhǎng)街，“來(lái)雨花走發(fā)路”刷屏社交媒體。以5000平方米的戶(hù)外草坪為核心，商場(chǎng)正在打造一連串法式鄉(xiāng)村打卡場(chǎng)景，未來(lái)將不間斷上新露營(yíng)、市集活動(dòng)。營(yíng)造“新鮮”的生活場(chǎng)景，華采天地去年“五一”期間的漢堡潮玩節(jié)吸引客流58萬(wàn)人次。今年5月，中國(guó)精釀啤酒節(jié)也將在元通商圈營(yíng)造暢飲狂歡。
當(dāng)?shù)禄鲃?dòng)“俯下身段”，當(dāng)越來(lái)越多的消費(fèi)者愿意為情緒、氛圍、場(chǎng)景買(mǎi)單，敢于擁抱變化或許成了商業(yè)的流量密碼。
2019年，江蘇觀海商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)王恒剛接手樂(lè)基廣場(chǎng)時(shí)，商場(chǎng)租金收繳率僅為10%，瀕臨倒閉。而經(jīng)營(yíng)方向的及時(shí)調(diào)整，讓樂(lè)基在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)環(huán)境中，起死回生。
緊鄰河西金鷹這個(gè)“巨無(wú)霸”，樂(lè)基邁出的第一步是調(diào)整定位，尋求差異化。“河西金鷹10點(diǎn)鐘打烊，我們則引進(jìn)了主打休閑化、娛樂(lè)化的夜經(jīng)濟(jì)品牌，吸引客流逛完金鷹后到樂(lè)基喝點(diǎn)小酒、吃點(diǎn)燒烤。當(dāng)時(shí)我們有60%的商戶(hù)營(yíng)業(yè)到凌晨2點(diǎn)?！蓖鹾銊傉f(shuō)。
近年來(lái)，敏銳捕捉新的市場(chǎng)變化，樂(lè)基壓縮了夜經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)占比，持續(xù)增加品質(zhì)消費(fèi)項(xiàng)目，引進(jìn)了香港中環(huán)老牌米其林餐廳蓮香居的大陸地區(qū)首店、日企員工經(jīng)常光顧的滿(mǎn)吉拉面等。本月，南京面積最大的寵物項(xiàng)目暴寵也將在樂(lè)基開(kāi)業(yè)，提供寵物酒店、寵物社交等多元服務(wù)。
王恒剛常言，“招商開(kāi)出來(lái)只是成功了一半，后期緊貼市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)同樣重要?！比ツ?，觀海商業(yè)順應(yīng)年輕客群的消費(fèi)需求，與荒野餐吧共同孵化了“強(qiáng)壯的土土”，上榜大眾點(diǎn)評(píng)河西西餐好評(píng)榜首位，平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額超百萬(wàn)元。而根據(jù)大數(shù)據(jù)“畫(huà)像”，建筑面積僅3萬(wàn)多平方米的樂(lè)基除吸引周邊居民，來(lái)自外區(qū)甚至外省的客流也占了相當(dāng)大的比例。
由城而市，因市而興
在南京德基廣場(chǎng)的地下停車(chē)場(chǎng)，常年可以看到皖A(yù)、蘇K等外地車(chē)牌。記者隨機(jī)采訪，商場(chǎng)多位品牌導(dǎo)購(gòu)表示，相當(dāng)一部分客流來(lái)自南京都市圈和長(zhǎng)三角其他地市。
商業(yè)的繁榮并非單純?cè)从谏虡I(yè)自身，而與城市發(fā)展和城市能級(jí)緊密相連。
100多年前，紐約曼哈頓中城北區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)還是馬商、鐵匠、馬廄的集散地，隨著紐約成為世界金融中心和國(guó)際性大都市，周邊區(qū)域逐漸匯聚大量商場(chǎng)、劇院，形成了繁華的娛樂(lè)與購(gòu)物中心，歷經(jīng)歲月沉淀，成就了百年之后的“世界十字路口”。
在馮憲法看來(lái)，南京德基廣場(chǎng)登頂“銷(xiāo)冠”既有自身運(yùn)營(yíng)的因素，也與南京深厚的商業(yè)基礎(chǔ)和強(qiáng)大的輻射能力密不可分。南京都市圈地跨蘇皖兩省，是我國(guó)第一個(gè)規(guī)劃建設(shè)的跨省都市圈，人口規(guī)模龐大，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。作為東部地區(qū)重要中心城市和長(zhǎng)三角特大城市，南京本身服務(wù)的人口就有千萬(wàn)，而都市圈人口則有3500多萬(wàn)，如此龐大的消費(fèi)群體，構(gòu)成了南京商業(yè)廣闊的輻射范圍。
“市”因“城”而設(shè)，元通商圈的發(fā)展印證了這一規(guī)律。2002年，華新（南京）置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司資深副總經(jīng)理徐華第一次來(lái)到元通地區(qū)，舉目望去，四周皆荒地。20余年“造城”，河西CBD集聚了全市一半以上200米以上的摩天大樓，國(guó)際博覽中心、奧體中心等公共配套相繼落成，居民入住、企業(yè)集中、總部落子、文旅體展活動(dòng)豐富，催生了龐大的消費(fèi)需求，華采天地和南京IFC相繼開(kāi)業(yè)，元通商圈實(shí)現(xiàn)了從“無(wú)”到“有”，從“有”到“優(yōu)”的生長(zhǎng)蛻變。
“兩橋”地區(qū)是雨花臺(tái)區(qū)在城市更新改造的背景下，歷時(shí)10年重塑的“雨花新中心”。近年來(lái)，數(shù)字大道、城市公園、中華中學(xué)雨花校區(qū)、省婦幼保健院雨花院區(qū)等配套逐步兌現(xiàn)，轄區(qū)8個(gè)新小區(qū)陸續(xù)交付，導(dǎo)入了大批量年輕的、有消費(fèi)力的常住人群。華潤(rùn)集團(tuán)正是捕捉到了城市發(fā)展的新方向，堅(jiān)定落子雨花打造萬(wàn)象天地。
“城”也因“市”而興。南京德基廣場(chǎng)給城市帶來(lái)了什么？顯而易見(jiàn)的是，這座商業(yè)巨擘如磁石般吸引著人流物流貿(mào)易流。去年，南京德基廣場(chǎng)引進(jìn)各類(lèi)首店54家，不少品牌以德基為“起點(diǎn)”進(jìn)而打開(kāi)南京、江蘇乃至長(zhǎng)三角的市場(chǎng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，德基的“商業(yè)魅力”或?qū)⑻嵘暇┰诙际腥烷L(zhǎng)三角一體化格局中的影響力。
元通商圈多家餐飲品牌做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，華采天地的客單價(jià)比其他商場(chǎng)略高，側(cè)面顯示出元通商圈旺盛的消費(fèi)力。而這也與公眾對(duì)河西·建鄴現(xiàn)代化新城、南京“城市客廳”的印象基本一致。
一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，去年底亞馬遜南京峰會(huì)在國(guó)際博覽中心舉行，華采天地南京大牌檔排起長(zhǎng)龍，距商場(chǎng)幾百米的安達(dá)仕酒店盡管房費(fèi)高達(dá)每晚3000元也全部售空；去年周杰倫奧體中心演唱會(huì)期間，華采天地“周同學(xué)的官方快閃店”，不到一個(gè)月文創(chuàng)產(chǎn)品銷(xiāo)售超百萬(wàn)元。
去年，建鄴區(qū)舉辦各類(lèi)展會(huì)、會(huì)議357場(chǎng)，連續(xù)6次獲CMIC中國(guó)會(huì)議產(chǎn)業(yè)大會(huì)頒發(fā)的“會(huì)獎(jiǎng)之星”獎(jiǎng)項(xiàng)。無(wú)法精確論證，到底是因城市展會(huì)帶來(lái)了消費(fèi)還是因?yàn)樯虡I(yè)活躍度高而成全了城市展會(huì)，“城”與“市”的交相輝映，還在不斷復(fù)制和裂變。
看好南京，美美與共
過(guò)去，南京的商業(yè)版圖上，德基、景楓、虹悅城等本土品牌占據(jù)主導(dǎo)。近年來(lái)，外資和連鎖品牌不斷增加，為本土商業(yè)注入了新鮮血液。
在新街口西南象限，金陵中環(huán)項(xiàng)目已基本建設(shè)完成。這座來(lái)自老牌商業(yè)地產(chǎn)巨頭香港置地的項(xiàng)目，是繼北京王府中環(huán)項(xiàng)目后，內(nèi)地第二家中環(huán)系精奢作品，定位為新街口高定綜合體。目前，金陵中環(huán)已引進(jìn)I.T全新形象店、方所南京首店、lululemon概念店等眾多潮流品牌與人氣首店。
從區(qū)位上看，金陵中環(huán)與新街口金鷹“面對(duì)面”，目標(biāo)客群和定位也有相似之處。馮憲法認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)不充分一定不會(huì)有商業(yè)的繁榮，南京商業(yè)的整體飽和度和競(jìng)爭(zhēng)激烈程度遠(yuǎn)不如上海和成都。杭州武林廣場(chǎng)商圈容納了杭州大廈、恒隆廣場(chǎng)和杭州中心等重奢商場(chǎng)，南京新街口顯然也能容納兩個(gè)以上重奢項(xiàng)目。
同樣令人關(guān)注的還有南京華貿(mào)中心。作為華貿(mào)集團(tuán)繼北京華貿(mào)中心、蘇州華貿(mào)中心之后布局的第三座華貿(mào)中心項(xiàng)目，計(jì)劃打造為“北京華貿(mào)中心升級(jí)版”，該項(xiàng)目將于今年三季度營(yíng)業(yè)，鼓樓區(qū)希望以此激活整個(gè)中央門(mén)商圈。
王飛認(rèn)為，2025年、2026年將是近10年南京商業(yè)升級(jí)的大年。隨著金陵中環(huán)、華貿(mào)等商業(yè)體集體入市，這些有域外操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商將為南京商業(yè)帶來(lái)全新的理念。這對(duì)本土商業(yè)體為主的南京消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越新增幾個(gè)購(gòu)物中心。
“我們期待這些運(yùn)營(yíng)方能通過(guò)多場(chǎng)景的供給，給南京帶來(lái)更多正向貢獻(xiàn)。‘本土’與‘域外’美美與共，加快推動(dòng)南京商業(yè)格局由‘一核多中心’向‘多中心多支點(diǎn)’轉(zhuǎn)變，綜合體由‘功能性滿(mǎn)足’向‘生活方式重塑’升級(jí)?！蓖躏w說(shuō)。
在2025年南京市政府工作報(bào)告中，今年“上新”多個(gè)商業(yè)綜合體被列入“積極挖掘消費(fèi)新潛能”的具體工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年南京新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目總體量將超130萬(wàn)平方米，除頭部商企的籌開(kāi)項(xiàng)目，還有金陵長(zhǎng)樂(lè)坊、南京玄武花園城等帶有南京文化印記的商場(chǎng)，也有曼度·樂(lè)福里、紫金·鐘愛(ài)里等社區(qū)商業(yè)。
江蘇觀海商業(yè)目前在南京有8個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，還有4個(gè)正在籌建中。王恒剛介紹，位于紅山玄武新中心的耀市于去年10月啟動(dòng)，目前已完成60%的招商，預(yù)計(jì)今年10月正式開(kāi)業(yè)。五星控股總部基地項(xiàng)目也將于本月啟動(dòng)。大量項(xiàng)目入市，正是市場(chǎng)資本以實(shí)際行動(dòng)表達(dá)對(duì)南京未來(lái)的積極看好和堅(jiān)定信心。
新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 鹿琳 盛文虎 周敏 王麗華 視覺(jué)中國(guó) 供圖
Android版
iPhone版
