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物管質價相符，業(yè)委會扛起擔當，業(yè)主物業(yè)良好互動——
99%物業(yè)費收繳率這樣實現(xiàn)
在居民不太“糾結”于物業(yè)費的高端小區(qū)，物業(yè)費收繳不是太大難題，但在老小區(qū)乃至大多數(shù)半舊不新的次新小區(qū)，這卻頗讓人撓頭。這類小區(qū)一般使用15—20年，積累矛盾較多，許多住戶甚至未養(yǎng)成花錢買（物業(yè)）服務的習慣，導致收繳率不高。然而南京市建鄴區(qū)房產(chǎn)局盤點發(fā)現(xiàn)，該區(qū)150多個次新小區(qū)中有六成物業(yè)費收繳率超過九成，甚至有多個老小區(qū)同樣超過九成。如此高的收繳率，這些小區(qū)是怎么實現(xiàn)的呢？
“老小區(qū)和次新小區(qū)是物業(yè)管理的難點。這些小區(qū)保持如此高的物業(yè)費收繳率，一來因為物業(yè)管理質價相符，贏得住戶認可，二來業(yè)委會起到很好的擔當作為，和業(yè)主、物業(yè)公司形成了良好互動?！蹦暇┦薪ㄠ拝^(qū)物業(yè)管理服務行業(yè)黨委委員、建鄴區(qū)房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長尹振虎說。
做好“三件事”，
老小區(qū)物業(yè)費收繳率100%
“你好業(yè)主，我脫鞋還是穿鞋套？”近日，南京百越物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理周家春來到莫愁西園小區(qū)一戶報修的業(yè)主家維修瓷磚，剛接上活，又有一位業(yè)主來電問，他家樓上裝修啥時能結束?！八已b修挺守規(guī)矩的，一到點兒就停，不擾民。您再忍幾天，快結束了?！敝芗掖合驅Ψ侥托慕忉?。
“每天，我們團隊都是這么忙。”周家春說，他2008年加入物業(yè)行業(yè)，負責莫愁西園小區(qū)，一干就是十幾年。2019年，他成立了百越物業(yè)公司，莫愁西園是公司接管的第一個項目?！皹I(yè)主們認可我，把我們公司推薦給其他小區(qū)，我們接管的項目越來越多，現(xiàn)在幾乎整條街的小區(qū)都由我們負責?！?/p>
周家春團隊管理了許多小區(qū)，靠的是“物美價廉”，老舊小區(qū)物業(yè)費每平方米僅0.8元。物業(yè)費這么低，服務怎么能維持？有一次業(yè)主家的燈壞了，他上門換燈泡，只收了1元錢。業(yè)主感覺不可思議，“我說這燈泡是在旁邊銀橋市場買的，真的就花了1元錢”。“在我們的合理成本控制下，很多維修項目、耗材都能實現(xiàn)物美價廉。”周家春跟記者算了一筆賬，附近一個公寓樓只有42戶，百越物業(yè)進駐后只收取每平方米1元的物業(yè)費，遠低于附近公寓、寫字樓的物業(yè)費市場價?！坝袠I(yè)主怕我們虧錢不干了，提出可以提高物業(yè)費。我說不虧，這個項目能盈利，我們不追求高利潤。”周家春說。
2025年，在市場變化和政策引導共同作用下，許多城市小區(qū)物業(yè)費降低，部分物業(yè)公司因難以維持而撤場。對此，周家春表示，物業(yè)服務的核心是“質價相符”，即便是管理難度大的老舊小區(qū)，如果提供基本和貼心的服務，也能獲得很高的收繳率，“物業(yè)管理可持續(xù)，靠的是薄利多銷?！?/p>
周家春透露，他們公司管理的5個老小區(qū)物業(yè)費收繳率全部是100%。老小區(qū)老年居民多，消費能力不強，他們需要怎樣的物業(yè)服務？周家春認為，做好三件事便能滿足基本需求：做好保安維護小區(qū)安全、做好保潔做好小區(qū)衛(wèi)生、小修小理隨叫隨到。同時，周家春還梳理老小區(qū)重點關懷對象，對119戶80歲以上獨居或子女不在身邊的老人提供24小時應急幫扶，讓業(yè)主看到物業(yè)公司的責任與擔當。
業(yè)委會挺膺擔當，
新一年預收繳率達八成
興元嘉園、丹楓園是建鄴區(qū)兩個次新小區(qū)，近年來物業(yè)費收繳率也都維持在99%左右。和莫愁西園這些老小區(qū)不同，這兩小區(qū)物業(yè)費高收繳率，離不開業(yè)委會強有力的支撐與保障。
在丹楓園，業(yè)委會曾“斷檔”三年，最新一屆業(yè)委會2024年才成立。主任裴文英介紹，他們接手公共收益管理后，優(yōu)化了停車場人員配置，實行維修項目自主采購比價，小區(qū)公共收益一下提升至50萬元以上。用這筆錢，業(yè)委會翻新了電動車棚，維修了破損的地下車庫，修剪了遮陽的大樹——這是業(yè)主們期盼已久的小區(qū)“三大工程”。維修費用全程公開透明，小區(qū)環(huán)境和居住舒適度大大改善，業(yè)主對此十分滿意。
“沒有業(yè)委會，業(yè)主權利難以主張，利益必然受損。良性運轉的業(yè)委會在小區(qū)治理中發(fā)揮著重要的作用?！迸嵛挠⒏锌?，此前電梯維修配件報價虛高，業(yè)委會介入約談后，價格被大幅壓低；小區(qū)1300多萬元的維修資金，業(yè)委會將其轉為定期存款，年利息20萬元左右，足夠支付日常小額維修。物業(yè)經(jīng)理賀桂玲介紹，業(yè)委會不僅用公共收益推動小區(qū)更新，還連續(xù)兩年為業(yè)主減免兩個月物業(yè)費。“這屆業(yè)委會專業(yè)、高效、負責，溝通起來特別順暢。不瞞您說，2026年的物業(yè)費預收繳率已經(jīng)達80%啦。這不僅是業(yè)主對我們工作的認可，更離不開業(yè)委會的推動?！辟R桂玲說。
在興元嘉園，業(yè)委會成為物業(yè)與業(yè)主之間的“溝通橋梁”。業(yè)委會主任李潔靜常在業(yè)主群解釋物業(yè)工作，澄清雙方誤解，同時，又集納反饋業(yè)主們對物業(yè)的建議，督促物業(yè)落實。該小區(qū)萬科物業(yè)項目經(jīng)理鮑峰告訴記者，業(yè)主與物業(yè)溝通是“一對多”，想法各異、難以協(xié)調(diào)。業(yè)委會成為業(yè)主與物業(yè)之間的溝通橋梁，可以梳理業(yè)主訴求，區(qū)分物業(yè)公司與業(yè)主的責任邊界，與物業(yè)高效對接。
在采訪中，丹楓園和興元嘉園的物業(yè)負責人不約而同地向記者表達了這一觀點：負責任的業(yè)委會，對物業(yè)的工作起監(jiān)督作用，同時也對業(yè)主們形成正向反饋，長期來看，對物業(yè)項目的良性健康運轉十分有益。
社區(qū)自治，
從抱怨爭吵到親如一家
貼心負責的物業(yè)服務，是居民小區(qū)氛圍融洽的基石，能贏得業(yè)主的信任，讓繳納物業(yè)費成為自覺；而穩(wěn)定充足的物業(yè)經(jīng)費，反過來支撐服務者更專注、更投入地工作，形成良性循環(huán)。在這一循環(huán)中，既離不開業(yè)委會居中連接、協(xié)調(diào)監(jiān)督，也需要政府相關部門履行指導與監(jiān)管職能。
就在幾年前，興元嘉園小區(qū)微信群還充斥著抱怨與爭吵。如今，這里853戶居民親如一家。
興元嘉園建成于2008年，由于歷史遺留問題較多，加之早期物業(yè)公司管理不善，小區(qū)水景成了爛泥塘，公共區(qū)域地基沉降坑洼不平，小區(qū)道路被亂停亂放的外來車輛塞滿……為改變這一狀況，街道、社區(qū)和業(yè)主們聯(lián)合推動成立了業(yè)委會。2015年起，業(yè)委會利用小區(qū)公共收益，對公共區(qū)域大刀闊斧改造，更換了物業(yè)公司，幾年間小區(qū)面貌煥然一新?？稍?019年業(yè)委會未能成功換屆，導致呼聲最大的地下車庫修繕工程擱置了下來。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，“沒有業(yè)委會，小區(qū)什么改造都做不了?！鄙鐓^(qū)黨委、街道物業(yè)辦多次組織業(yè)主代表開會協(xié)商，最終在2024年10月，推動成立新一屆業(yè)委會。
消防整改、安裝人行入口裝置、兩萬余平方米的地庫翻新……一系列迫在眉睫的自主更新，終于得以有序開展。物業(yè)項目經(jīng)理鮑峰也松了口氣，“小區(qū)事務終于有了對話的主體”。2025年，小區(qū)在業(yè)委會推動下，全體業(yè)主眾籌200余萬元，完成了期盼多年的地庫維修。
如今的興元嘉園，被居民稱為“富有人情味的小區(qū)”：志愿者們?yōu)槔先死戆l(fā)、修腳、買菜送藥；愛心廚房里經(jīng)常熱氣騰騰，夏天煮涼茶、冬天煮臘八粥、春節(jié)炒什錦菜，犒勞熱心公益的業(yè)主……居民參與家園建設熱情高漲。
尹振虎認為，健康的社區(qū)生態(tài)，需要業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)乃至基層政府各歸其位、良性互動。當每一位居民都從社區(qū)建設的“旁觀者”轉變?yōu)椤皡⑴c者”與“受益者”，家園就有了凝聚人心的溫度，社區(qū)治理也因此獲得了生生不息的動力。
新華日報·交匯點記者 劉 霞
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